編者按：他們，是中國地產職業經理人明星，有著企業家的擔當和進取的精神；他們，高收入與高壓力并存，或是投資布局高手，或是內控管理專家，或是模式創新奇才。樂居財經推出《見地》高端訪談系列，一起來聽他們講述自己的地產勢道術。本期【見地】對話嘉賓是和昌集團董事長武磊先生。

樂居財經 王蒙塵 發自北京

與武磊約了兩個多月后，終于等到了他在北京的“檔期”。

這位和昌集團的80后少帥，每周大概只有一兩天會出現在北京的辦公室，其他時間幾乎都是在各城市公司之間飛來飛去，移動辦公。他喜歡到一線去聽聽炮火聲。這也是他對公司高管們的要求。

武磊一天的日程安排得很滿，節奏也很快。大約中午12點半，剛開完會的武磊回到辦公室，他穿著一件黑色T恤，臉上掛著他標志性的微笑。說話很隨和，眼睛微笑，鏡片后的眼神很犀利，能讓人感受到一種莫名的氣場。

見到正在布場的我們，武磊微微有些吃驚。猶豫片刻，他似乎才想起來，哦對，今天有個訪談之約。

桌上早就送到的午餐已經不熱了。武磊坐在沙發上，簡單吃了幾口。然后匆忙換上一件襯衣，便坐下來跟我們開始聊。訪談結束，他還要趕下一個內部會議。

武磊2015年加盟和昌。這是一家年輕的房企，成立于2007年9月，總部位于北京，到今年剛剛“11歲”。但是，和昌規模增長之快，就像一個少年巨人，讓它不得不站到全國地產舞臺的聚光燈下。

尤其是武磊加盟的這三年，和昌實現了三級跳。

根據和昌披露的數據，2014年，和昌的銷售規模僅為38億元，2015年銷售幾乎翻番，達73.2億元，2016年首次突破百億，實現164.5億，2017年在市場轉淡的背景下繼續增長至201億元，2018年，和昌全年銷售規模預計將達到350億元。依此推算，2015~2018年，和昌的年均復合增長率高達74%，高出行業平均30%的復合增長率一倍多。

2017年，和昌吹響了沖擊千億的號角。他們計劃2020年實現這一夢想。然而，千億賽道上越來越擁擠，競爭越來越激烈。據易居克而瑞不完全統計，喊出2020年之前沖千億口號的企業已經超過50家。

和昌的底子并不厚，如何才能在千億拼殺中沖出重圍？對此，武磊有自己清醒的認識：“我們的競爭對手其實不是那些已經千億，或者是將要沖千億的。我們更希望的是，能夠在這個行業里面吃掉那些想要退場企業的市場份額，然后讓這個行業變的更集中。”

武磊雖然年紀不大，卻是一名地產“老兵”。武磊畢業后即進入地產公司，至今從業已十幾年。因此，他對行業有著老辣而獨到的見解，也并不足奇。

武磊認為，調控對和昌、對行業其實是一件好事。因為調控不僅可以擠出泡沫，實現優勝劣汰，和昌才會有并購機會，才會讓和昌這種更依賴能力的企業賺取合理收入，而不是靠拼資源和膽子大，投機者淘汰退場，行業才能變得更健康。

武磊對未來中國的房地產行業的發展前景充滿信心，他認為未來5~10年，行業會保持10~15萬億的市場規模。當然，他也看到了行業愈演愈烈的馬太效應。

2017年，房企銷售百強的門檻已經提升至160億，百億銷售額已經擠不進前150名，龍頭房企們已刷新5000億、6000億的新高度。據克而瑞統計，2017年，房企百強的銷售額已經占到了全行業市場份額的51%。

“行業的分化會越來越嚴重，行業的集中度也會越來越高。”武磊說，和昌要想沖破千億門檻，必須做出科學準確的戰略判斷，精準投資。擅長投資的武磊對此格外看重。

他們經過深入一線調研，并與內外部智囊團隊反復討論后，認為未來房地產行業在城市更新、城市圈建設以及產業升級、消費升級等領域存在巨大機遇，因此，和昌的戰略布局要圍繞這些領域來進行。

在區域選擇上，武磊與高管團隊一起，為和昌制定了“3+2”的布局策略，即珠三角、長三角、環渤海三大城市圈，加上武漢和鄭州兩個區域核心城市。當然，西部如果有合適機會也會嘗試。

和很多房企一樣，和昌將收并購作為規模增長的重要策略。去年8月，和昌完成公司史上最大一單收購，斥資133億元從萊蒙國際手中接下8個項目，讓和昌一舉布局深圳、杭州、南京、廣州、常州、南昌6個城市，獲得了建筑面積197萬平米的土地儲備。目前，和昌的存貨已超過1140億元，為后續規模增長打下堅實基礎。

“但是，和昌不盲目追求規模，更看重穩健增長。”武磊說，和昌的財務杠桿并不高，而是通過財務杠桿、經營杠桿去撬動更大的資金。

中國的房地產市場正從增量市場向存量市場轉移，這個大趨勢不會變。為此，和昌設立了資產管理平臺，以順應存量時代的發展。目前，和昌已搭建出三大能力平臺：資產投/募資平臺、開發建設平臺、資產運營平臺。

資產投/募資平臺主要發揮投融資功能，為開發建設平臺提供資金和優質項目，資產運營平臺則承接開發平臺成熟的、適合持有經營的物業，進行資產儲備。三大平臺相互協同，形成一個資金、資源為核心的業務閉環。

同時，武磊以超前意識，設計出平臺之間的“內部交易機制”，讓三大平臺保持相對獨立性，協作更加市場化，以此達到最高效率。

少年和昌能實現彎道超車，除了對行業深刻的洞察、較強的投資和運營能力外，武磊認為，年輕也是他們的一大優勢。和昌員工的平均年齡僅為29歲，高管平均年齡32歲。“年輕人沒包袱、精力旺、干勁足、創新能力強。”

這樣一支青年近衛軍，讓武磊底氣十足，“我對和昌實現千億規模并不擔心。”

以下是樂居財經與和昌集團董事長武磊的對話精選：

千億夢想靠什么實現

樂居財經：和昌2020年目標從500億提升到1000億，為何會有這樣一個變化？

武磊：第一，從外部環境來說，整個市場當時的集中度沒有那么高。那時認為500億規模，大概能進入行業前50到前40，這也是我們希望到2020年能夠達成的一個目標。到了2017年，發現整個行業的集中度比想象的加快了很多，所以把預期目標提高了。

第二，2016年和昌進入的城市只有8個，那時土地儲備也并不特別充裕。經過2017年大規模并購，資源儲備更充裕，和昌需要有一個更好的業績規模去體現行業地位，同時內部條件也支撐我們去追求一個更高的目標。

需要說明的是，我們的目標一千億，是資產管理規模的一千億，也就是銷售規模800億和持有型物業實現200億規模。

樂居財經：千億賽道越來越擁擠，和昌靠什么勝出？

武磊：我們的競爭對手其實不是那些已經千億，或者是將要沖千億的，我們更希望能吃掉那些想要退場企業的市場份額，然后讓這個行業變得更集中。

和昌不會完全依靠招拍掛市場競高價去拿地，收并購是我們非常重要的一個手段。從去年到今年，收并購土地占到我們獲取土地的比例至少在三分之二以上。

和昌還比較年輕，這些年輕人更多對自己來說沒有什么天花板，也沒有什么路徑依賴，更多的是在這個完全新的一個市場和環境里面去實現自己的一個更高的目標和追求。

和昌目前搭建了三個主要的能力平臺，資產投/募資平臺、開發建設平臺、資產運營平臺。在這三個平臺上，我們能夠形成內部交易機制，讓他們各司其職，各自發揮長處。

對于和昌未來在千億的路徑上，我們要靠什么來助力？就三點：第一，依靠我們的能力去驅動我們的投資業務，第二，依靠我們的運營的專長和我們對于產品和服務的追求，讓我們的開發效率和經營效率更高。第三，三個能力平臺的權責體系和利潤分配體系能夠初步建立起來，慢慢地更適應這個市場的發展。

擁抱調控，贏得未來

樂居財經：你說過調控是和昌一個彎道超車的機會，這句話怎么理解？

武磊：和昌在沖到千億的路徑上的競爭對手其實是那些要離場的企業，只有調控，讓這些人覺得無利可圖，或者利沒那么大的時候，他才會退場。如果這個行業還是像2016年那樣狂飆猛進的話，不但不會有人離場，反而還會有人再進場。這樣的話，其實蠶食掉的，是真正在這個行業里面依靠能力和專業判斷，賺取合理收益的那些企業的市場份額。其實這是對行業不利的。所以，調控讓市場冷靜下來，把泡沫擠掉，讓大家去賺合理的收入，賺合理的回報，調控會讓能力變的更凸顯價值，而不是資源去凸顯價值。

市場很狂熱的情況下，更多看的是誰膽大。今天這個市場上，大家沒有這么狂熱了，要去謹慎的判斷了，你的企業，對于土地價值的判斷，到底是不是準確；對于城市發展的脈絡，到底是不是清晰。和昌是一個有能力的團隊，我們依靠能力贏得未來市場的份額。所以，和昌應該去擁抱調控，或者是擁抱更規范化的市場。

財務杠桿是把雙刃劍

樂居財經：很多企業都在通過收并購增加土儲，和昌靠什么跟大企業競爭？

武磊：第一，和昌是一家草根企業，不挑食不怕苦。有很多項目問題比較多，像是一碗摻了沙子的米飯。有些大企業、長期被富養的企業，不愿意吃。我們只要有飯吃，就覺得很不錯了，我們能慢慢把沙子摘干凈，這就是處理問題項目的能力。

第二，我們決策流程比較短。一般收并購的這種交易對手，他喜歡快。既然他決定了要轉讓項目，他首先考慮怎么快速變現。

第三，和昌的合作意識還是比較強的，我們知道怎么談生意，大家坐在一起，不是我贏你輸，最終一定是要實現一個共贏。和昌的這種善于合作、與人為善的這種企業精神和企業文化是能夠貢獻一些價值出來。

樂居財經：高速擴張一般都會借助高杠桿，和昌如何保障財務或者資金鏈安全？

武磊：我們認為杠桿有幾個層次，最低層次是財務杠桿，就是我們傳統說的借錢去發展，第二個層次是經營杠桿，就是你如何讓你的經營變得更有效率。我們更希望擴展我們的股權杠桿，引入很多的股權類合作方。

我們相對來說比較保守，并沒有特別過度的去放財務杠桿，因為財務杠桿是一把雙刃劍，一方面能加速你的資金來源，另外一方面他也在侵蝕你的利潤，讓你的安全鏈變得越來越薄。

和昌有一個經營理念叫做穩健增長，我們不希望用冒對未來有很高預期的這種風險，來放大我們的杠桿，擴大我們的經營，這不是我們的最核心的指標，我們會根據我們的能力進行適當的放杠桿，適當的融資去實現我們的（規模）增長，但是我們更多的是希望放在經營杠桿和股權杠桿上。

樂居財經：房地產行業下一個主戰場在哪兒？

武磊：從增量市場向存量市場的轉化，是一個最大的市場機會。第二個市場機會，就是集中度的爆發，這個集中度包括企業集中度的整合，也包括區域上集中度的變化。未來，我相信肯定是有一些區域漲有一些區域跌，還有一些區域平。原來是所有的房地產公司，只要有資源都會做得很好，但未來可能是有些做的好，有些做得差，然后差得被好的吃掉。第三個市場機會，我認為就是中國的經濟轉型、產業升級和消費升級。這是對中國未來房地產行業影響比較大的因素，如何去迎合產業轉型和消費升級，去實現房地產業務的發展。我對于未來中國房地產行業無悔選擇，就是因為認定了這三個市場機會。

和昌戰略布局“3+2”

樂居財經：和昌目前的戰略布局是什么樣的？

武磊：我們目前的戰略選擇非常清晰，就是3+2，3個核心區域加2個核心城市，3個核心區是環渤海區域和長三角區域，還有粵港澳大灣區。這三個區域的重點城市上已經實現布局，不排除未來在一些區域內比較好的，如存在產業轉移和軌道交通、人口轉移的這種機會的三四線城市，或者我們把他叫衛星城，去做一些布局安排。兩個核心城市就是鄭州和武漢，這是我們目前整個的布局情況。

樂居財經：咱們的團隊很年輕，人才培訓體系是怎樣的？

武磊：和昌有一個人才理念，叫做“用人七成熟”。什么意思？可能你還沒有100%達到這個崗位要求的這個能力、資歷、經驗，在70%的狀態下先讓你上去，讓你在這種崗位上去學習，去鍛煉，去提升自己，在實戰中磨礪自己。在實踐中，讓年輕人承擔超過他能力的一些職責，給他一些壓力，然后快速成長，我也是這樣成長起來的。除此之外，我們會有一系列的培訓機制，比如昌想家招聘培訓、星匯計劃、星耀計劃、星火計劃、巔峰行動等，針對不同人群制定不同的培訓計劃。  

樂居財經：和昌有上市計劃嗎？

武磊：有，這個已經排進時間表了，一切順利的話，我們預計明年能夠完成港股主板的上市。